严跃进:未来买房跟买*一样容易

2022-09-20 12:37:37 文章来源:网络

7月29日,易居研究院智库中心研究总监严跃进在一次直播采访中提及,未来房子会朝着消费品概念发展,未来买房会像买**一样容易,在网上就能下单。隔日,“买房跟买**一样容易”词条登顶微**热搜**,多位网友大呼,问题是买不买得起**。

7月30日,严跃进回应极目**称,他所说的“容易”,其实是从消费过程角度出发,而不是价格。但他同时表示,理解买房话题热度如此之高说明还有很多需求没有解决,作为一个民生问题,未来买房一定是越来越容易,而不是越来越难。

7月30日,“专家称未来买房会像买**一样容易”登顶微**热搜

原意是买房的模式会像买**一样

极目**:现在微**词条“专家称未来买房和买**一样容易”,您觉得词条有曲解您的意思吗?

严跃进:有人会误认为我在说买房跟买**一样这么便宜。其实,我的意思是说,买房子这个流程,**好能跟消费品一样的比较顺畅。买了不满意还有质量三**,还可以直接退等。而且买房就像买**一样,到店里就可以直接看,不存在所谓期房。

所以,谈不上曲解不曲解,只是那个词会形成两种意思。但其实我的意思是,买房的过程会跟买**一样方便,而不是说价格。想买就可以买,想退就可以退,是这个意思。

极目**:现在实际上有这样理想的状态存在吗?

严跃进:“买房像买**”里面其实有三层含义,一个就是现房。现在其实全国10%左右的房子确实是现房,这是其中一个。第二,你付钱的时候,买房的凭证、收据能够直接收到。就像我们买个消费品,它的所有信息都已经备案了,以后也可以根据这个保修、维修。回到买房,现在各地也在强调,房子买了以后可以直接办理不动产权证,所谓交付即交证。不存在拖沓。

第三层含义,是买的时候直接带**装修,现在很多房子都是毛坯房,以后还要装修。但我们买**的时候,买来就可以直接用了,

所以说,其实三种东西它要组合在一起,成为我说的“买**”。既要现房又要**装,还要交付即交证这样一个概念。

极目**:所以这三种形式现在都有了,只是还没有看到同时满足三种条件的**楼盘。

严跃进:如果说你买到一个现房,买到现房加**装肯定是有的。但是你买到现房加**装,还能直接把产证给你了,好像还确实没有。因为买房的时候交付即交证,这个就是这两年才提的。现在还没有你去售楼处看房的时候,房产证都办好了的状况。

易居研究院智库中心研究总监严跃进(图片来源房产网)

取消预售制很难

极目**:我们和“买房跟买**一样容易”中间还有哪些困难要解决?

严跃进:**个,以前经常讲的现房这个模式,它就是很困难的。我们去商店买消费品,它能够以成品的形式卖给你。就像我们买房不用参与开盘,直接去看房子实体就行了,你喜欢哪个就买哪个。但房子它是个工程,至少3年完工。这3年时间,开发商都要靠预售制度来卖,相当于卖一个半成品。这是因为如果要卖一个成品,地产商背后的资金压力是很大的。所以某种程度上来讲,我们完全进入到现房模式还是很难的。现在存在的一些现房,它背后也有多种原因,有些房子他就是卖不掉了才变成现房对吧?

极目**:所以您提到“买房像买**一样容易”,也是关注到大家对预售制有不满。

严跃进:对,这个话题一直热度很高,就说明老百姓还是很关心。当然这个背后还有一层含义是**比较便宜,买房很贵。那怎么可能说买房跟买**一样便宜?大家会往这个方面理解。说明房价也是一个问题,现在买房压力比较大等等。这个也是现在一个民生,说明这个需求还没解决。

住房是民生问题一定会解决

极目**:那您怎么看房价的走势,未来真的有可能有一天人人都买得起房吗?

严跃进:其实某种程度上来讲,可能**近几年的房地产还是比较热。后面的话,解决住房的问题应该是越来越容易,而不是越来越难的。如果说买房越来越难的话,房地产应该是预计价格越来越**,或者说开发商还有机会的,但实际上,现在有些开发商就已经比较悲观了,觉得房地产已经走到尽头了等。

但还是之前说的,现在大家这么感兴趣,也是因为住房问题没解决。比如我们从来没人去讨论买肥皂、买**电的问题。所以未来这个问题肯定还是要去解决。

第二,未来地产业的做法、模式都会逐渐变化。比如现在提租售并举,租房也可以拎**入住,这个现在真的像买**了。只是租房没有产权证,以后也可弄。所谓租售同权,这其实就是一个加引号的产权证。这些都是后续可以探讨的。

极目**:**后一个问题还是关于预售制度,大家现在对它抨击比较多,您刚才也说取消它是比较难的,是不是?那预售制的问题在哪里?

严跃进:预售制度本身没有问题,预售资金监管制度理论上也没有问题。只是说监管这块在执行的过程中打折了,监管主体多了**后责任就无法落实,阻力也多。我们要弥补政策实际操作过程中的问题,倒还不是说一刀切把预售制度全面推向现房模式。

今世缘公告**权激励计划(草案变更),公司拟向激励对象授予770万份**权期权,约占公司总**本的0.614%,行权价格为56.24元/份。激励人数不超过345人,其中中层**干共计338人。公司长效激励机制持续完善,下半年业绩有望提速前行,维持买入评级。

支撑评级的要点

公司**权激励持续推进,考核目标彰显高质量发展信心。2020年4月,公告****期权激励计划,因受疫情影响公司需调整基期,故激励方案未能顺利实施。近日,公司公告**权激励计划(草案变更),从变更内容来看,激励对象由此前360人调整为345人,其中高级管理人员新增两位(董事长顾祥悦及董事鲁正波),由此前5人调整为7人,授予比例合计15.8%。中层**干激励范围较广,较此前增加3.2pct至84.2%。从行权条件来看,公司调整了基期,以2021年为基数,22-24年营收增速分别不低于22%、51.3%、90.6%,扣非归母净利增速分别不低于15%、32.3%、52.1%。扣非归母净利目标未做调整为15%。考虑到激励行权条件不低于对标企业的75分位值,我们判断公司净利增速将高于规划目标。根据公司《五年战略规划纲要(2021-2025)》,2025年公司努力实现营收过百亿(争取150亿元)。从激励方案行权条件来看,公司十四五有望达成争取目标。

**目标制定积极,下半年**增速有望提速前行。江苏省内受疫情影响,5月上旬市场消费才逐渐**,白酒终端库存普遍较高,公司回款进度慢于往年同期。公司6月份开展“百日大会战”营销活动,全力抢抓消费回补。根据微酒**,公司各条线领导亲自挂帅,全程统筹推进大会战,力争前三季度完成全年目标的80%。公司执行不压货政策,随着消费场景逐渐**及公司市场投入加大,我们判断终端动销将持续向好。

公司核心大单品四开国缘6月25日上调开**价10元/瓶,终端实行控盘分利政策,目前价值链条稳定。2022年以来公司对V系列营销主体进行梳理,积极优化渠道营销主体,从产品价格定位来看,未来在省内600元以上价格带仍有较大空间。激励方案2022年**考核目标为22%,考虑到上半年江苏省内受疫情影响较大,如若顺利完成考核目标,预计下半年公司将加大营销投入,**增速有望提速前行。

估值

公司产品线明晰,价位带占优,**权激励计划助力提升销售动力。疫情背景下,龙头企业抗风险能力强,可顺利渡过艰难时期。根据疫情影响,我们调整盈利预测,预计22至24年公司EPS分别为1.89、2.31、2.78元/**,同比分别增16.8%、22.4%、20.3%,给予买入评级。

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